万科”割肉”养老资产：险资接盘，新华保险能否成为白衣骑士？

一、万科出售养老资产包基本情况

2026年3月，一则消息打破了中国养老产业的平静——万科正在与新华保险洽谈，拟出售旗下北方区域约5个康养项目。这不是一次普通的资产买卖，而是一个时代落幕的注脚。

以下为资产包基本信息：

项目实景图片

北京房山·随园养老中心

天津·万科怡园（天津）长者公寓

* 图片来源：养老信息网

交易核心要点：

• 📍 交易模式：产权出售，但万科保留运营权，继续收取管理费
• 📍 资产特点：均为运营成熟、现金流稳定的标杆项目
• 📍 涉及产品线：”随园””怡园””嘉园”三条产品线，覆盖高端社区、护理机构、居家养老等多种业态
• 📍 交易动因：2025年万科净亏损约820亿元，有息债务超3600亿元，流动性压力巨大，急需通过资产处置回血

二、万科养老业务发展历程：从随园嘉树开始的探索

万科是中国最早布局养老业务的房地产企业，其养老探索始于2009年。

2009年，万科在杭州良渚文化村核心区种下了第一颗养老的种子——随园嘉树。这个项目被誉为”当代中国高端养老里程碑式的作品”，也奠定了万科在全国养老产业的先行者地位。

随园嘉树坐落于杭州良渚文化村，绿地遍布、树木广植，背靠山脉，风景宜人。项目主要考虑三个核心要素：环境、交通和配套，为长者提供高品质的养老生活空间。

万科养老发展里程碑：

• 🔸 2009年：杭州良渚随园嘉树项目启动，成为中国高端养老的开创性作品
• 🔸 2012年：基于市场调研和日本考察，定位方向进行重大调整，第一代养老样板房亮相
• 🔸 2014-2016年：陆续推出嘉木养生公寓、随园护理院、随园之家等产品线
• 🔸 2024年：随园旗下运营7个医养项目，覆盖长三角地区
• 🔸 2026年：万科在全国十余城市运营近50个康养项目，总床位过万张

十余年时间，万科从探索者成长为养老产业的标杆企业，构建了完整的产品矩阵和运营体系。然而，房地产行业深度调整的背景下，这家曾经的行业龙头也不得不面临战略收缩的现实。

三、潜在投资人：新华保险的入局

此次万科出售养老资产包的意向合作方为新华保险等头部保险机构，交易目前仍处于洽谈阶段。

新华保险与万科的渊源：

新华保险并非万科的新面孔，二者有着深厚的资金纽带。根据公开数据，新华保险通过”保险债权投资计划”（保债计划）持有万科债权约53.02亿元，具体包括：

• 💰 新华-万科武汉不动产债权投资计划：26.25亿元
• 💰 新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）：15.77亿元
• 💰 新华-万科昆明债权投资计划（1期）：11亿元

更宏观来看，2019年至2023年间，包括新华资产、泰康资产在内的7家保险机构共登记了23只与万科相关的保债计划，注册规模合计402亿元。

为何险资成为接盘主力？

随着房地产行业进入深度调整期，地产系养老资产正进入集体出清阶段。保险资金具有负债久期长、规模大的特点，与养老地产的长期投资属性天然契合。险资通过收购成熟运营资产，可以快速扩大养老社区规模，并与保险业务形成协同效应。

四、新华保险收购可能性分析：化债协同与战略契合

（一）化债协同：资产抵债的内在逻辑

新华保险收购万科养老资产，从化债角度看具有天然的协同作用。

首先，债权资产风险暴露。新华保险持有的53亿元万科债权，在房地产行业深度调整的背景下，正面临较大的信用风险。2024年以来，万科债务展期方案频出，险资机构深陷”退无门、守两难”的困境——提前行权可能加速企业违约，继续展期则面临资产质量恶化的风险。

其次，资产抵债可实现风险闭环。通过收购万科的养老运营资产，新华保险可以将债权转化为股权或实物资产，实现资产质量置换。养老项目作为运营成熟、现金流稳定的优质资产，其价值相对稳定，能够为险资提供更确定的投资回报，同时也为后续债权处置腾出空间。

最后，交易模式具有可操作性。据报道，此次交易采取”产权出售+保留运营权”的模式，万科仍负责项目运营并收取管理费。这种模式既满足了万科回笼资金的需求，又避免了项目运营中断，为新华保险提供了稳定的现金流回报。

（二）战略契合：新华保险的养老版图

新华保险收购万科养老资产，不仅是一次财务投资，更是其养老战略的重要布局。

新华保险养老战略核心：

• 🎯 品牌体系：推出”新华尊””新华安””新华瑞””新华悦”四大服务品牌，覆盖不同层级客户需求
• 🎯 产品线布局：创立”新华家园”养老社区品牌，设计了”乐享””颐享””尊享”三大产品线
• 🎯 轻资产模式：完善”保险+服务+投资”三端协同的轻资产发展模式，服务内容涵盖”医、康、养、财、税、法、商、教、乐、文”十大领域
• 🎯 全国化布局：截至2025年3月，新华保险在全国16个城市布局了21家优质康养社区，初步构建”机构养老+居家养老+旅居养老”三位一体的养老生态

战略进展：

• 📌 2024年6月：与中信养老签署合作协议，迈出轻资产养老布局第一步
• 📌 2024年12月：与杭州安诺新程国际康养中心、青岛藏马山颐养社区签署康养社区合作协议，合作康养社区扩展至14家
• 📌 2025年11月：与雅达国际合作”雅达·松下社区”，这是公司全国化康养战略布局中第一个落地的中资产合作项目

（三）收购可能性评估

综合分析，新华保险收购万科养老资产的可能性较高，原因如下：

有利因素：

• ✅ 资金实力充足：新华保险作为大型上市险企，具备充足的资金实力收购资产包
• ✅ 战略高度契合：养老社区布局是新华保险的核心战略方向，收购可快速扩大规模
• ✅ 化债需求迫切：持有大量万科债权，通过资产收购可实现风险闭环
• ✅ 运营模式匹配：轻资产模式与新华保险的运营理念一致

潜在挑战：

• ⚠️ 交易定价：养老项目估值尚不透明，双方在定价上可能存在分歧
• ⚠️ 运营整合：如何与新华保险现有养老生态实现协同，需要精心设计
• ⚠️ 监管审批：作为保险资金投资不动产，需符合监管要求

总体来看，此次交易如果达成，将成为地产企业与险资机构在养老产业领域合作的标志性案例，也为险资化债提供了一种创新的路径选择。

结语

万科出售养老资产，某种程度上反映了中国房地产行业的变迁——从”开发销售”转向”运营服务”，从”规模扩张”转向”质量提升”。在这个过程中，险资机构正成为养老产业的新主角。

无论新华保险最终是否接盘，这场交易都已经为我们揭示了一个趋势：养老产业的未来，属于拥有长期资金、专业运营能力和生态整合能力的企业。

参考资料

• 地产直角：《万科养老资产包，5个北方项目打包出售》，2026年3月12日
• 银发养老财经速递：《养老行业简讯（3月13日）》，2026年3月13日
• 新浪财经·投拓江湖：《有央企要接盘万科资产了》，2026年3月13日
• 新浪财经：《万科”割肉”养老资产包》，2026年3月12日
• 养老信息网：《北京市房山区随园养老中心》
• 养老信息网：《万科怡园（天津）长者公寓》
• 百度百科：万科·随园嘉树
• 万科官网：《万科随园丨7年实践，构建全国首个养老产业生态圈》

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