他山之石—美国养老地产市场到底长啥样？

2018年12月5日，总部在德州达拉斯的养老运营商Senior Care Centers正式申请破产(Chapter 11)。该运营商管理着超过100多家的Skilled nurising和assisted/independent living社区总员工超过11000名，每天为德克萨斯州和路易斯安那州62个城市的超过11,500名患者服务。该机构是德州最大的专业护理供应商，同时也是两家上市reits的主要服务供应商，Sabra Health Care REIT和LTC Properties。

养老护理运营商在财务上面临着众多的挑战，如政府补贴的削减，私人保险公司的压力以及业主不断增长的房租。此次，Senior Care Centers将申请Chapter 11破产重组，在保持目前业务正常开展的前提下，重组债务，希望能尽快脱离困境。

之前也有发过关于美国最大养老运营商Brookdale的相关报道，其运营现状也不容乐观，长期在亏损状态，其股价从2016年接近40美元，到目前的8美元，已经跌去80%。

但这又与如火如荼的美国养老产业蓬勃发展的印象大相径庭，那么美国的养老产业市场到底如何？本文将撷取一些行业及公司的数据，尝试对美国养老行业及主要代表公司做个总体的描述。

一行业概览

需求还在快速增长

由于Baby Boomer的如期而至，目前每天约有10,000名美国人到达65岁的退休年龄。如下图所示，预计在2030-2040年间，85岁+人口将快速增长。

他山之石—美国养老地产市场到底长啥样？ — Source: U.S. Census Bureau. “2014 National Population Projections”

市场化程度较高

NIC将超过25个单元收取市场水平费用的营利性养老机构定义为投资级养老机构。根据其统计，截至2018年初，全美约有300万个投资级养老机构单元数，约有2.35万个投资级养老物业。按照2017年的人口数据，全美超过65岁的老年总人口约5100万人，投资级单元比例约为59个单元/1000人。根据《2017社会服务发展统计公报》显示，我国目前千人养老床位31.6张，低于十二五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数 35～40张

行业集中度不高

根据ASHA协会2018年6月发布的全美养老地产最大拥有者排名（下图），前十的机构加总共拥有34.76万个单元，占总投资级单元数的11.4%

存货明显增长，入住率持续下降

从下图可以看到，自从2016年第一季度开始，市场存货的增量开始超过市场的吸收量，这样的情形持续到现在已经11个季度了。即使市场的需求一直在增加，但是总体的入住率还是持续下降，从2015年的90%+到2018年三季度的87.9%。

核心养老资产收益率高于其他资产种类

在NCREIF跟踪的相关核心资产中，养老项目的收益率在3年5年10年比较基准上的都高于其他房产类别，在1年的基准上略低于工业地产（目前主要为仓储）。其跟踪的核心养老项目包含了约100个物业，总市值约50亿美元。

二代表公司概览

本篇概览主要侧重于整个行业的供需情况，通过行业及代表公司的一些关键指标(入住率occupancy和月费水平month rate/RevPar/RevPOR)，尝试呈现行业的一些现状。

1. Brookdale （运营商）

全美最大的养老运营商，运营管理的物业961个，共计92520个单元。截止12月7日，市值15亿美金。养老单元的入住率84.2%之间，自付比例在82%。RevPOR约为每月4718美元。运作模式主要是1）运营自己持有的养老物业，2）通过NNN租赁物业进行运营管理，3）与其他机构合作运营。值得注意的是，截止9月30日，复星是BKD的第三大股东，持股7.56%。2018年三季度累计亏损6.6亿美元。

2. Five stars （运营商）

全美第四大的养老运营商（第二和第三没有上市），运营管理的物业283个，共计31805个单元。截止12月7日，市值1800万美元。养老单元的入住率约82%，自付比例在78%。RevPOR约为每月4700美元。运作模式主要是1）运营自己持有的养老物业，2）通过NNN租赁物业进行运营管理，3）与其他机构合作运营。2018年三季度累计亏损5000万美元。

3. Welltower （REITs）

全美最大的Healthcare REITs，截止12月7日，市值285亿美金，持有养老物业数量约930个，总单元数约9.76万个。养老单元的入住率在86.2%-88.2%之间，自付比例在92.7%-97.7%。RevPOR约为每月6725美元。运作模式主要是1）与养老运营商合作运营养老社区，2）通过NNN租赁给养老运营商收取稳定租金。