新加坡第21邮区一幅103年地契地块已挂牌出售，由莱坊（Knight Frank）新加坡负责销售。据 Stacked Homes 报道，这幅位于 Jalan Merbok、占地 94,907 平方英尺的地块，如今成为”谁将打造这座城市下一个私营养老照护枢纽”这一话题的中心。
推介逻辑几乎完全建立在人口结构之上。新加坡已跨入超老龄化社会门槛，莱坊希望下一家养老住区运营商能在此扎根。
要点速览
- 位置：第21邮区 Jalan Merbok，占地 94,907 平方英尺
- 地契：103年
- 现状占用：LifeSprings Canossian Spirituality Centre（嘉诺撒修女会灵修中心）
- 营销代理：莱坊新加坡
- 建议用途包括辅助生活（assisted living）、护理院、日间照护及医疗培训
- 总体规划分区目前为教育机构用地
- 无指导价；投标方须附概念方案
推介书到底说了什么
莱坊将该地块定位为开发独立养老照护资产的机会，可选用途涵盖辅助生活、护理、日间照护与培训。现有嘉诺撒修女会的运营将保留在原址。莱坊资本市场部的 Mary Sai 指出，新加坡”为养老目的定制建造”（built-for-purpose）的照护存量十分稀薄，Stacked Homes 全文刊载了她的表述。
任何推进的开发商都需要取得批准，因为现行教育用地分区并不自动允许医疗或照护用途。此次没有要价。莱坊以”概念导向”的方式接受报价。
背景：新加坡如何走到这一步
据 Stacked Homes 引用的数据，新加坡于2025年达到联合国界定的超老龄化社会门槛，65岁及以上公民占 21.6%。
公共部门供给虽有增长，但并不均衡。社区关爱公寓（Community Care Apartments）于2021年推出，申请年龄门槛近期由65岁下调至55岁。过去五年，建屋发展局（HDB）已推出六个此类项目，分布于武吉巴督、女皇镇、兀兰、勿洛、芽笼和盛港，预计2026年11月 BTO 销售中还将推出大巴窑项目。其中仅武吉巴督和女皇镇两个项目出现超额认购。
私营板块方面，鹏瑞利集团（Perennial Holdings）旗下 Perennial Living 已于8月落成，据该参考报道，单间月租起价 8,000 新元。
我们的分析
这是一笔人口结构交易，而非周期交易。需求曲线是机械式的，监管方向也偏支持。
第21邮区地块紧邻林区、靠近武吉巴督自然公园，周边是成熟的有地住宅与低层住宅客群。对于主打康养概念的养老住区产品而言，这是一个卖得动的选址故事。
难点在分区。现行教育用地性质是一项前置条件，必须在任何医疗或照护用途投入运营之前解除。这为投标增加了时间、政治风险与持有成本。
定价是第二个难点。没有指导价，投标过程实质上是一场密封概念竞标。最干净的私营可比标的是 Perennial Living，但那是已稳定运营、有经营历史的资产，而非生地。承销方应以 Perennial 的起始租金、客群的65岁以上人口密度，以及一轮改规周期的可能成本作为锚点。超出这些的部分，都属推测。
决策清单
在投标这类新加坡养老住区地块之前，请核查：
- 现行总体规划分区是否与你的拟用途兼容？现实可行的改规时间表是多久？
- 是否至少有一个已运营或近期完工的私营养老住区资产，可作为租金基准的承销参照？
- 客群是否具备支撑你单元数量的人口密度（20分钟车程内的65岁以上人口）？
- 在新加坡取得辅助生活或护理院运营牌照的监管路径是什么？
- 你是否已针对”稳定期慢于预期”的情形对投标做过压力测试？
接下来要盯什么
先盯改规时间表。如果教育用地性质在成交后18个月内未获放宽，养老住区逻辑即告破裂。
盯 Perennial Living 的入住率曲线，这是最干净的私营基准。
盯2026年11月的 BTO 销售，这是观察公众对适老化住房需求的下一个读数。
关键结论
- 第21邮区一幅103年地契地块正以养老住区用途招揽买家，无指导价
- 新加坡于2025年进入超老龄化社会，65岁及以上公民占 21.6%
- 定制建造的私营养老住区供给结构性稀薄
- 改规风险与投标概念质量是承销的核心变量
常见问题
该养老住区地块位于何处？
Jalan Merbok，第21邮区，位于 Upper Bukit Timah 的 Jalan Jurong Kechil 旁，据 Stacked Homes。
地契年限是多少？
103年。
地块价格多少？
无指导价。莱坊要求投标时一并提交概念方案。
现行分区是什么？
据总体规划为教育机构用地，养老住区属倾向性用途，但尚未获批。
本文译自 Faribai：《Singapore’s First Premium Senior Living Asset Hits the Market at Parry Avenue》（2026年10月8日）。原文依据 Stacked Homes 的报道。点击阅读原文。
发布者：猫头鹰养老，转载请注明出处：https://www.seniorhousing.cn/singapore-parry-avenue-senior-living-site-sale/
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