[访谈] Senior living：韩国银发经济下一个前沿

本文译自 The Korea Times（韩国时报）报道：「[INTERVIEW] Senior living: Next frontier in Korea’s silver economy」，作者 Park Han-sol，发布于 2026 年 7 月 28 日。

退休者寻求健康与社交参与之际，韩国欠发展的养老居住部门正成为有前景的房地产机会

韩国的老龄化速度在发达经济体中几乎无人能及。超过五分之一的人口——约 1,125 万人——现在年龄在 65 岁及以上，这一人口结构转变预计将推动韩国银发经济从 2020 年的 72 万亿韩元增长至 2030 年的 168 万亿韩元。

然而，这一经济体中有一个角落仍然显著欠发展：养老居住（senior living）。

与主要围绕长期临床照护设计的护理院（nursing home）不同，养老居住社区将住房与酒店式服务、健康管理和社交参与结合在一起。

“居民是选择生活方式的顾客，而不是接受照护的病人。”仲量联行旗下 Cushman & Wakefield 亚太 living 研究负责人 Josh Rose-Nokes 表示。

虽然澳大利亚和日本等国家在经验丰富的运营商和深厚的机构资本池支持下，已经建立起更成熟的养老居住行业，但韩国仍处于这一资产类别发展的早期阶段。

“就渗透率而言，韩国的独立养老住房和退休居住供给仅占老年人口的不利 1%，而日本约为 2%，澳大利亚约为 8%。”他说。

现有的市场几乎全部集中于高端定位，瞄准富裕的退休人群，留给规模大得多的中产群体的选择寥寥无几。

对 Rose-Nokes 而言，这种失衡正是韩国成为亚太最具吸引力的长期机会之一的原因。”它无疑既代表了一种社会需求，也代表着一个可观的机会。”他说。

与此同时，需求也在变化。今天的退休者正带着与上一代人不同的预期进入晚年，这不仅重塑了养老居住的形态，也改变了住户的诉求。

“他们对待老龄化的方式与上一代不同。许多人比以往任何时候都更健康、更富裕、更积极地参与社交。他们越来越不只是在寻找一个居住的地方，而是在寻找能够提供健康管理、酒店式服务、社区参与和便利性的环境。”

这种演变正在改变开发商和运营商双方的竞争格局。底层房地产仍然重要，但社区活动规划、餐饮、健康服务和社交互动——住户入住后获得的日常体验——同样关键。

“这个行业本质上是运营型不动产（operational real estate）……能否把一个社区运营好，高入住率、住户满意度、服务收入、员工留存和声誉都是关键。”Rose-Nokes 说。

将需求转化为供给

如果说人口结构在驱动需求，下一个问题就是韩国能否建立起足以承接需求的市场。据 Rose-Nokes 称，这最终取决于执行——即监管、经验丰富的运营商，以及解锁长期机构资本所需的政策一致性。

令人鼓舞的是，他说，该行业最大的历史制约之一已经开始缓解。

“2024 年的《老年住宅促进计划》（Senior Residence Promotion Plan）及后续改革引入了租赁型的’Silver Stay’产品，允许了类似辅助生活（assisted living）的社区，并且关键的一点是——取消了运营商必须同时拥有土地和建筑的要求。”他指出。

这一变化听起来偏技术性，但其影响是重大的。此前，运营商必须自己持有底层物业，这使得扩张高度资本密集，并限制了机构投资者的参与。所有权与运营分离，为房地产投资信托（REIT）、私募基金及其他机构融资结构打开了市场——这些结构长期支撑着海外更成熟的养老居住市场。

兴趣的迹象已经开始显现。今年 6 月，韩国国民年金公团（National Pension Service）表示已开始研究养老住房领域的潜在投资。

“国家养老基金投资于它为之服务的那一代人所需的住房，这是字面意义上最贴切的资产负债匹配（liability-matching）。”这位亚太 living 研究负责人说。

该国还需要更大规模的专业运营商群体，以交付当今退休者所期待的服务水平。

“韩国需要更广泛的、拥有可承销业绩记录的经验丰富的运营商群体，让机构投资者可以据此做承销。这种能力的建立需要时间，并且可能需要与成熟的国际专业机构建立合作。”

但最重要的是，Rose-Nokes 认为，这个行业需要政策稳定。

机构投资者通常以数十年而非数年为周期配置资本。住房政策的频繁变动可能造成不确定性，抑制长期投资。

“韩国更广泛的住房政策存在频繁调整从而吓退投资者的风险，因此政府现在能提供的最有价值的东西就是确定性——理想情况下，通过独立于更广泛住房市场周期的专门养老居住立法。”他指出。

在他看来，把监管框架做对，最终是区分”能够规模化的市场”与”停滞不前的市场”的分水岭。

“政府的工作不是建造所有养老住房，而是让养老住房变得可建造。”他补充道，”对中高端市场而言，如果政府设定清晰稳定的规则，私人资本可以完成其余部分。”

问题已不再是机构投资者是否会进入韩国的养老居住领域——他们已经在进入。

“自 2023 年以来，全球主权基金、养老金和私募股权资本已通过平台、改造和组合收购进入韩国的养老、合租（co-living）和租赁住房领域。”Rose-Nokes 解释说，”现在的关键问题是，韩国能以多快的速度规模化机构级的机会，并提供足够的监管确定性来支撑长期资本部署。”

来源：The Korea Times, “[INTERVIEW] Senior living: Next frontier in Korea’s silver economy”, Park Han-sol, 2026-07-28, https://www.koreatimes.co.kr/amp/economy/20260728/senior-living-next-frontier-in-koreas-silver-economy