韩国养老住房市场在高端与公共租赁之间开启”中端市场”
中产老年人被夹在超高端养老住宅与公共租赁房之间，首尔市扩大”首尔型养老住房”供给，推动养老住房市场重构
随着超高端养老住宅与公共型养老住房同步兴起，韩国的养老住房市场正在加速重构。随着韩国快速步入超老龄化社会，市场对高价养老住宅（月费约500万韩元，约合3,700美元）以外的更多元化选择需求日益增长。
据业界人士周二透露，在需要数十亿韩元押金的高端住宅与公共租赁住房之间，正在形成一个”中间市场”——月费约200万韩元的公共型养老住房模式开始浮现。这一变化背景是，首尔市上月宣布到2035年将供应1.2万套”首尔型养老住房”，为65岁以上居民提供用餐、健康及休闲管理的全方位支持。
■ 面向富裕活力老人的康养型高端养老住宅
直到最近，韩国养老住房市场事实上被分割为两个极端。即将在首尔龙山区汉南洞开业的”PARNAS苏耀汉南”（Soyo Hannam by PARNAS）等超豪华养老住宅，押金高达50亿韩元，不断推高市场天花板。随着以康养为核心的住房模式——提供酒店式礼宾服务、定制化医疗和主厨餐食——持续普及，富裕的婴儿潮一代需求快速增长。
首尔江西区 Magok 的”VL LeWest”已开始接收入住，提供与大型医院联动的医疗服务，押金区间为12亿至23亿韩元，吸引了强烈关注。广津区紫阳洞的”The Classic 500″作为城市养老住宅的典范，即使押金高达10亿韩元、月费500万韩元，排队等候期仍长达数年。
■ 面向首尔49万中产老年人的住房供给
问题在于，这类高端产品仅覆盖了极少数老年人口。据首尔市政府统计，65岁以上人口中有77%居住在老旧住房中，在高端养老社区与公共租赁住房之间存在明显的”中产缺口”，缺乏合适的居住选择。首尔市估计这一群体规模达49万人。
中产老年人对社区和康养基础设施也有强烈需求。针对这一需求，”首尔型养老住房”的设计方案为：59平方米户型的押金约3亿韩元，月租金加管理费合计约150万韩元。加上餐食、清洁和洗衣服务，月均总支出约200万韩元。对于无家可归的老年居民，市政府提供最高6,000万韩元押金的无息支持，降低入住门槛。
首尔市长吴世勋于27日访问城北区Noblesse Tower养老住宅综合体，听取首尔住房政策主任赵成浩对首尔型养老住房供应计划的说明
这一定价与现有私立养老社区相比折让近50%。以首尔城北区的Noblesse Tower为例，同等户型押金为7亿韩元，月费350万韩元——与首尔型养老住房之间存在显著差距。
■ 行业展望
行业分析师表示，虽然此前市场以看护型养老社区和高价住宅为主导，但面向中产阶层的生活方式型养老住房有望在公共模型之外获得稳固立足点。
“养老住房市场此前选择有限，但现在正在构建一个人们可以根据自身资产和生活方式进行选择的结构，”一位业内人士表示，”随着婴儿潮一代退休加速，养老住房市场将快速增长。”
📊 核心数据对比
| 项目 | 押金（韩元） | 月费（韩元） |
|---|---|---|
| PARNAS苏耀汉南（超高端） | 最高50亿 | 约500万 |
| VL LeWest（高端） | 12亿~23亿 | — |
| The Classic 500（高端） | 10亿 | 500万 |
| 首尔型养老住房（中端） | 约3亿 | 约200万（含服务） |
| Noblesse Tower（私立对比） | 7亿 | 350万 |
| 公共租赁住房 | 低 | 低 |
关键数字：
- 🏠 首尔市目标供给：2035年前1.2万套
- 👴 首尔中产老年人缺口：49万人
- 📊 65岁以上住老旧住房比例：77%
- 💰 无家可归老人押金无息支持：最高6,000万韩元
本文译自首尔经济日报（Seoul Economic Daily）2026年5月1日报道，原文由 Jeong Hye-jin 撰写。
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